Tiny House – Règlement de zonage des petites maisons : ce que vous devez savoir

Malgré l’engouement croissant pour les mini-maisons, il n’est toujours pas facile de les construire légalement pour une utilisation à plein temps. Les lois de zonage et les codes du bâtiment, dans l’ensemble, exigent une superficie minimale en pieds carrés pour les maisons neuves, et les progrès pour réduire cette superficie sont lents.

« Il n’y a qu’une poignée de villes à travers le pays qui traitent directement des micro-maisons », déclare Alexis Stephens, coordinateur national de la Tiny House Association et producteur de Tiny House Expedition. Stephens réalise un documentaire en trois parties sur la vie légale dans une petite maison après avoir découvert qu' »il y a beaucoup d’intérêt [in tiny living]mais les gens sont troublés par les codes et règlements de zonage et se sentent intimidés d’aller voir le gouvernement de la ville. »

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Les villes et villages qui ont commencé à accueillir de minuscules maisons ont généralement été poussés par des organisateurs locaux demandant aux responsables gouvernementaux de modifier les codes locaux de construction et de zonage. Le résultat est que les ordonnances sur les petites maisons sont « tellement spécifiques », comme le dit Stephens, à la ville ou à la ville dans laquelle elles sont approuvées.

Dans cette veine, vous trouverez ici une ventilation des États américains où il est réellement possible de construire la petite maison de vos rêves et ce que vous devez savoir avant de le faire. Si vous ne voyez pas votre état sur la liste, l’American Tiny House Association a rassemblé les réglementations de nombreux États, ainsi que les coordonnées des chefs de chapitre des États. Et il y a toujours la possibilité de demander à votre propre ville des changements de zonage adaptés aux petites maisons.

Types de mini-maisons

Il existe deux types de mini-maisons : la mini-maison sur roues, légalement considérée comme un véhicule récréatif (VR), et la mini-maison sur fondation, légalement considérée comme un logement accessoire ou ADU. Si vous construisez une petite maison sur roues, vous devrez l’enregistrer en tant que camping-car auprès de votre état ; dans la plupart des États, un VR auto-construit sera inspecté avant d’obtenir une plaque d’immatriculation. La construction d’un logement accessoire est cependant plus compliquée.

Alors, où puis-je vivre ?

Si vous avez enregistré votre petite maison sur roues en tant que VR et que vous prévoyez de voyager avec, vous n’avez pas à vous soucier du zonage ou du code du bâtiment, il vous suffit de trouver un endroit pour la garer. Vous pouvez rester dans le jardin d’un ami ou vous garer dans son allée (avec sa permission, bien sûr), ou payer pour rester sur un site de camping ou de camping-car. Ce dernier dictera combien de temps vous êtes autorisé à y rester. La plupart des États interdisent les camping-cars en tant que résidences à temps plein dans des zones autres que les parcs de camping-cars, mais la règle n’est vraiment appliquée que si votre petite maison sur roues est signalée ou fait l’objet d’une plainte.

Construire une petite maison sur une fondation est plus délicat. Les règlements de zonage et de construction à travers le pays vous interdisent d’acheter un terrain et d’y construire votre propre petite maison. Vous devrez plutôt construire un logement accessoire, c’est-à-dire un logement résidentiel secondaire situé sur un terrain unifamilial. (Ces unités peuvent être appelées une remise à voitures, un appartement de grand-mère, une suite de belle-mère, une unité auxiliaire, un sous-sol anglais ou un cottage ; ADU est le terme technique.)

Une collection d’ADU construites autour d’une structure plus grande est connue sous le nom de petite communauté de maisons. Les ADU et les communautés de petites maisons ne sont autorisées que dans certains États, auxquels nous sommes sur le point d’arriver.

Codes du bâtiment versus zonage

Il est important de comprendre la différence entre les codes du bâtiment et le zonage, qui dictent et limitent tous deux la construction de mini-maisons. « Les codes de construction vous indiquent comment construire votre maison », explique Andrew Morrison, de Tiny House Build. « Le zonage dépend de l’endroit où vous allez construire votre maison. »

La plupart des codes de construction locaux du pays ont été adoptés à partir du Code résidentiel international (IRC) pour les habitations unifamiliales et bifamiliales, qui contient des spécifications de taille telles que les pièces (à l’exception des salles de bains et des cuisines) doivent mesurer au moins 70 pieds carrés, tandis que la hauteur du plafond doit être d’au moins 7 pieds.

Les réglementations de zonage sont basées sur des facteurs plus locaux et déterminent les exigences de taille de votre maison en fonction de la zone dans laquelle elle se trouve. Vous devrez appeler votre service local de zonage ou de planification pour trouver ces informations. Cependant, de nombreuses villes et comtés ont une exigence de taille minimale de 1 000 pieds carrés ou plus pour la construction d’une nouvelle maison sur son propre terrain, selon Tiny House Community.

États avec des codes de construction flexibles ou des règlements de zonage

Même si l’IRC et les règlements de zonage locaux sont en place, un citoyen peut toujours demander une dérogation par l’intermédiaire de la commission de planification locale pour construire en dehors des codes existants. Les États énumérés ci-dessous ont les codes du bâtiment les plus progressistes, ou ils abritent les projets de petites maisons les plus intéressants.

Californie

La Californie est l’un des meilleurs États pour être un passionné de petites maisons. Dans les comtés d’Alameda, de Contra Costa, de Lake, de Mendocino, de Napa, de Sacramento et de Sonoma, les petites maisons sur roues sont autorisées comme « logements de soignant » dans la cour d’une personne qui a besoin d’aide. Cette année seulement, le zonage de la ville de Fresno a approuvé les petites maisons sur roues comme cottages d’arrière-cour sans pour autant l’exigence pour l’habitant de la petite maison de servir de soignant. Cela a créé un « effet d’entraînement », comme l’a dit Stephens, la commission de planification de la ville d’Ojai rédigeant actuellement des amendements pour le même type d’allocation.

Los Angeles s’est avérée moins progressiste. Plus tôt cette année, la ville a accepté de restituer de minuscules maisons construites pour les sans-abri et saisies par la police. Mais le maire a dit qu’il n’appuyait pas le concept d’un petit village de maisons.

Colorado

Il y a quelques villes du Colorado qui ont été ouvertes aux modifications des petites maisons. En 2013, Walsenburg est devenue la première ville de l’État à modifier les règlements de zonage pour les petites maisons entre 120 et 600 pieds carrés. Dans la ville de montagne de Durango, une ordonnance autorisant les ADU dans le quartier d’East Animas City a été approuvée en 2014.

Floride

Certaines des ordonnances de zonage de minuscules logements les plus progressistes du pays ont été approuvées à Rockledge, en Floride, il y a deux ans. Une initiative citoyenne a conduit la ville à envisager deux zones de zonage appropriées pour les micromaisons : le quartier à usage mixte de réaménagement (RMU) et le développement d’unités planifiées (PUD). La ville a également ajouté des définitions pour distinguer les mini-maisons et les micro-maisons sur roues.

Aujourd’hui, les petites maisons sur roues et les fondations sont légales à l’intérieur des limites de la ville dans deux districts de zonage qui incluent l’utilisation communautaire. La communauté Rockledge Tiny House sera un quartier de poche avec des maisons allant de 150 à 700 pieds carrés autour d’un parc partagé.

Massachusetts

Cette année, un résident de Nantucket a commencé à faire pression pour un amendement aux règlements de zonage de la ville pour que les résidents commencent à construire de minuscules. Le bureau du procureur général de l’État devrait maintenant approuver un amendement qui permettrait de nouvelles constructions résidentielles de moins de 500 pieds carrés dans plusieurs districts. (Les petites maisons devraient inclure des branchements d’eau, de fosses septiques et d’électricité et être installées sur des fondations fixes en raison des problèmes d’ouragan.) Si elle est approuvée, Nantucket sera officiellement la première communauté du Massachusetts à approuver un zonage qui autorise spécifiquement les petites maisons.

Michigan

Une petite population de maisons conçues pour loger les résidents à faible revenu est actuellement en construction à Detroit. Il s’agit du premier projet de ce type dans la ville, et il a fallu qu’un organisme communautaire travaille avec la ville sur le zonage approprié pour construire des maisons entre 250 et 400 pieds carrés. La première phase de construction devrait se terminer cet automne.

New York

Bien que pas un tout petit maison, le premier micro-immeuble de New York ouvert aux résidents cette année. En effet, le bureau du maire a assoupli les restrictions de zonage afin que les promoteurs puissent désormais inclure des appartements de moins de 400 pieds carrés dans les nouveaux développements. Alors que de minuscules cabanes peuvent être trouvées dans des zones plus rurales de l’État, aucune ville n’a officiellement adopté des règles de zonage plus laxistes pour permettre la construction de petites maisons. Les minuscules maisons qui ont récemment fait la une des journaux à New York – trois cabines modernes « Getaway » de 160 pieds carrés qui peuvent être louées – sont sur roues, ce qui signifie qu’elles seraient enregistrées en tant que camping-car.

Oregon

Considérez Portland comme la meilleure grande ville pour les petites maisons. La Ville permet et appuie la construction de logements accessoires. (Voici un site sur la façon de construire un ADU à Portland.) L’allocation a permis tout, des petites communautés de maisons – dans lesquelles une collection de petites maisons entourent une structure plus grande – à un petit hôtel.

Texas

Il y a deux ans, la ville de Spur, au Texas, s’est déclarée la capitale américaine des petites maisons, le gouvernement local votant pour supprimer presque toutes les restrictions de construction. La ville a depuis attiré de minuscules maisons, qui doivent soumettre leur conception de micro-maison pour approbation et accepter de se connecter au réseau électrique, à l’approvisionnement en eau et au système d’égouts. Les maisons sur roues doivent également être placées sur des fondations en béton en raison des tornades.

Les règles sur les ADU ont été récemment assouplies à Austin, et à Fort Worth, la commission de planification est flexible avec les ADU dans la mesure où ils respectent les règles de la ville. Dallas réglemente que les ADU ne peuvent être construits que via une exemption spéciale.

Le Texas a également ce qu’on appelle des « ordonnances de zonage sans restriction », que Stephens explique comme « plus comme le » Far West « … il n’y a pas ou très peu de directives de zonage et vous pouvez construire comme bon vous semble. »

Comme vous pouvez le deviner, ce (manque de) zonage existe dans la plupart des zones rurales reculées du pays. La petite communauté de maisons Austin LiveWork est une exception, car elle est située à 15 minutes à l’extérieur de la ville et n’est soumise à aucune gouvernance de zonage. Les constructeurs prévoient actuellement un petit résident vivant sur 10 acres de terrain.

L’avenir des mini-maisons

Il y a beaucoup d’élan pour continuer à changer les règlements de zonage au niveau local. Mais il y a aussi du mouvement au niveau national. Les défenseurs des petites maisons font actuellement pression pour inclure un code des petites maisons dans le Code résidentiel international (IRC) qui deviendrait un code modèle pour toutes les petites maisons utilisées comme résidence principale aux États-Unis.

« Des problèmes tels que la hauteur des plafonds, les issues de secours et les lofts sont presque impossibles à passer par le code IRC existant », déclare Morrison, qui est à l’origine de Tiny House Build et qui est également le fer de lance de cette proposition. Morrison considère les micro-maisons sur roues et les ADU comme de « grands pas en avant », mais, dit-il, « nous avons besoin d’un code au niveau national [for tiny house building regulations]. » S’il était inclus, ce nouveau code serait intégré dans les derniers codes IRC, qui devraient entrer en vigueur en 2018.

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